中央房贷政策调整的综合影响和反应

3月16日18点40分，中国人民银行通过其官方网站，宣布调整商业银行住房信贷政策。本次政策调整，普通居民、开发企业、炒房一族、银行、地方政府的影响不一，反应预期也不一。

后期中央政府将继续加大政策调控力度

房贷加息发出了一个信号，体现出政府从需求方入手抑制房价的政策动机，其中体现了中央政府以人为本建设和谐社会的执政思路。对于政府的决心和后续可能采取一系列跟进的调控措施，在国内外有关研发机构和具有独立政策研究判断能力的大房产商、先知先觉的房产投机者中间也已经形成了一定的共识。

本次政策调整从力度来看，应该属于微调，对于压低房价在短期实质影响不大，但是从长期来讲将成为房价上升的疯狂势头得以控制的一个具有转折意义的事件，影响长期房价走势的效果预期方向是正确的。

在房产过热重灾区，地方政府积极配合中央调控

北京和上海是国内房产经济过热的两大重灾区，房产需求结构中非理性的投机需求与消费需求不成比例、严重失衡造成了房价畸高疯涨。

一方面包括境外游资在内的很多富有的投机购房者、炒房者成几十套的购房，大量新开楼盘一卖而光却长期空置，城市中心地区的高档小区成片出现具有中国特色的无人区、黑灯区；一方面大量包括中产白领在内的工薪一族眼看着节节上窜的房价心惊胆战、望房兴叹。房产需求结构中投机需求与消费需求不成比例，严重失衡。

地方政府近年越来越从房价高涨“撑大”GDP的喜悦中觉醒，他们能够充分认识，上述问题对于地方和谐社会建设、社会稳定、经济和金融安全都构成了现实的威胁。在本次中央政策调整出台之前，上海市政府已经出台地方性的“房地产新政”，采取了一系列打击楼市短期投机的措施，一些违规楼盘遭停牌，增收营业税的政策也开始实行。

今年两会期间，温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出，2005年“将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。曾培炎副总理也曾在参加分组讨论时说，一定要注意到投资性购房的情况，警惕出现房地产泡沫。 上海市政府在中央调控措施出台前后对楼市的打压信号不断，反映了地方政府与中央政策保持高度一致的认识。未来在北京和上海等过热城市，针对房产经济的地方性政策有望进一步出台，和中央联手对炒房大鰐进行狙击，恐怕很快也会提上议事日程。

商业银行能较好的领悟和配合中央宏观政策意图

中央本次政策调整的根本目的是希望利用偏市场化的利率政策和有限范围内的利率杠杆，调整房地产市场中日益突出的结构性矛盾，在考虑短期目标的同时兼顾了更长的改革性目标，其中体现了高度的技巧性和艺术性。

通过这样的微小调整，在将对于普通购房者的新增成本压力最小化的同时，向商业银行明确传递了收紧非理性需求的金融阀们的政策取向，并且给商业银行的操作留下了充分的自由度。

目前，各银行正在根据各行的实际情况认真研究制定相应的实施细则。即将出台的这些实施细则将体现以下共同特点，即积极配合国家宏观调控政策，降低房地产潜在风险，防范和化解房地产信贷风险，建立科学的利率定价和利率风险管理体系，提高商业银行风险定价能力。

据透露，四大国有商业银行一致的思路是在个人房贷业务执行中间差异性定价的政策，即根据不同客户的资信状况确定各自的贷款利率。这既符合央行不一道切的最新精神，同时在利率中也涵盖银行的风险溢价。

此外，据银行方面的人士透露，各商业银行纷纷抬高了个人房贷门槛，上海有的个贷首付已提到50%，北京首付也有提高到30%的。其中，建行等多家银行对首次购房者和买第二套、第三套的客户应也采取了差异政策，在利率及首付比例方面都不同程度的有所上浮。

炒房一族“多翻空”，部分资金开始撤离房市

基于对政府调控制政策的预期，一些资金开始陆续从房市撤离，炒房者人心浮动。

3月以来，上海二手房的抛盘量总体呈现上升势头，某些挂牌出售的二手房多次调低出售价，反映出业主急于脱手的心态。也有少部分业主选择观望策略，将出售盘改为出租盘。据房产市场中介人士介绍，选择降低价格出售的业主比例远远超过选择出租的业主比例。

基于投机炒房资金的套利本质，炒房一族更加看重市场方向和价格趋势预期。在中央和地方政府重拳连续出击房市之下，越来越多先知先觉者考虑逢高卖出的中长线策略，由此可见中央近年来对房市的宏观调控措施在平稳过渡中已见成效。

我们只是关心，面对如此规模的热钱，政府应该在政策制定方面如何预先考虑合理引导和规范其投资行为？

普通居民心态不一

对于绝大多数房价上涨的旁观者而言，本次政策调整对他们的触动并不大，无论是短期还是中期，他们都没有购房产实力或者购房动机。

而对于少数已经完成买房计划的普通居民，本次政策调整反而加大了他们对于贷款政策将继续收紧的预期，纷纷从持币待购或者储蓄状态，转变到排队购买和借款购买的队列，加快了办理房贷的手续。目前国内普通居民购房人大多贷款买房，他们生怕迟一天贷款政策会出现新变化。

整体而言，大多普通居民不能够充分认识本次调整对于抑制长期房价上涨势头的积极意义，其中一部分居民仍然把目光停留在短期房价上涨的担忧之中。

如何帮助老百姓树立政府能够把房价降下来的信心，还需要做很多工作。

房产开发企业有人在喊“狼来了”

３月８日，上市公司上海家化（６００３１５）发布公告，公司已将所持有的上海家化兴鑫房地产开发有限公司２０％的股权全部转让。公司对此的解释是房地产行业管理难度较大，与公司主营业务关联度不高，但是这样的业务调整发生在中央和地方抑制房产过热问题的关键时刻，从一个侧面反映出政府调控制方向对于一些实力不强的房产企业已经形成现实的压力，已经有更多刚产开发企业收缩展现，或者压缩、退出这个行业。

但是，一些大的房产开发产企业则仍然充满信心的继续“喊多”。他们坚信，经过宏观调控环境的考验，房地产市场将向大企业大集团占领市场转变,企业规模化、专业化、品牌化大趋势将加快实现。

未来房产经济和政策聚焦

首先，政府将在什么时候推出房产税？20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，我国今后一个时期将重点推进房地产税改革。从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。唯一的悬念是，开征房产税的大门何时打开？

其次，政府对境外游资将采取什么政策措施？根据国家统计局发布的《2004年国民经济和社会发展统计公报》显示,2004年外商直接投资(FDI)进入中国房地产业的资金规模大致为:合同利用金额为134.9亿美元,实际使用金额为59.5亿美元其中，合同利用金额从2003年的91.1亿美元上升到2004年的134.9亿美元,增长48.08%，呈大幅攀升态势。同时，目前房地产业已稳居中国引进外商直接投资的第二位,房地产业成为吸引外资的主要行业之一。目前看来，本次调控对冲着人民币升值预期和中国房地产价格快速上涨而来的外资购房者影响有限。只要人民币继续存在升值的可能,游资就会持续涌入中国，如何面对外资购房的投机需求，已经成为摆在政府面前的一个紧迫问题。

第三，政府是否将采取措施，通过缓和土地供给，完善房产开发用地结构，改革房产用地审批机制，从土地源头控制房价迅猛上涨的势头？我国土地供给政府垄断，为防止土地资源浪费和破坏，国家对房产开发土地供给总体上控制得夜来越严，在抑制土地浪费的同时，因为客观上造成普通居民住房所需的土地供给不足，加上中心城市高档房产开发狂热，成为导致地价和房价的持续上扬的一个重要原因。 从需求和供给两个角度采取政策调整控制房产过热，就不可能回避土地供给环节。